Недвижимость в Болгарии — выгодное вложение

Начиная с 2004 года стоимость недвижимости в Болгарии начала уверенно подниматься вверх. Вызвано это может быть различными причинами: если одни аналитики отдают предпочтение росту европейской экономики, то другие находят объяснение в привлекательности болгарских пляжей. Как бы то ни было, недвижимость в Болгарии сегодня не только открывает своему владельцу дорогу в Евросоюз, но и обещает стать выгоднейшим вложением капитала, поскольку цены на недвижимость в этой стране продолжают расти.

Как переехать пенсионеру из России в Болгарию

Теплый климат, ласковое море и просторные песчаные пляжи Болгарии постоянно привлекали туристов из России. Но теперь ситуация складывается так, что основными кандидатами на получение виз и статуса ВНЖ в Болгарию являются обеспеченные пенсионеры из России. Это связано с тем, что в Болгарии самая дешевая недвижимость и прожиточный минимум, а также минимальный языковый барьер среди стран Евросоюза.

И так с чего начать?

Сначала необходимо совершить ознакомительную поездку в Болгарию, это можно сделать по любой визе, например, туристической. По приезду надо открыть счет в болгарском банке примерно на 2000 евро и взять справку о том, что на ваше имя открыт счет с указанием суммы. Деньги потом можно снять или оплатить резервацею недвижимости, но справка вам будет нужна для получения визы Д, а счет для перевода пенсии.

Также надо подобрать место проживания и заключить договор найма жилья или приобрести недвижимость в Болгарии. Собственник недвижимости в Болгарии и его ближайшие родственники, имеющие нотариальный акт о собственности, имеют право на получение многократной визы сроком пребывания 180 дней в году, а именно каждые полгода по 90 дней. Также есть возможность оформить многократную 3 годовую визу. Многие россияне не только пенсионеры, купившие недвижимость в Болгарии, этим и ограничиваются.

Но, если вы решили оформить вид на жительство, то, согласно Закону об иностранцах, долгосрочное пребывание на территории Болгарии может быть продолжительным ВНЖ, которое продлевается каждый год на протяжении 5 лет (пошлина 250 евро в год ), и постоянным ПМЖ, на которое можно претендовать после 5 лет ВНЖ. Единственным условием сохранение статуса ВНЖ является приезд раз в год в Болгарию для продления удостоверения, а для ПМЖ достаточно посетить раз в году любое государство Евросоюза. Для получения статуса ВНЖ необходимо заехать в Болгарию по долгосрочной визе Д.

Для получения визы Д необходимы следуюшие документы:

— Бронь в оба конца.
— Справка из болгарского банка о том, что на ваше имя открыт счет с указанием суммы.
— Справка о получении в России пенсии за три месяца.
— Договор с банком, в котором получаете пенсию, о согласии переводить ее в Болгарию.
— Договор найма или нотариальный акт о собственности в Болгарии.
— Акт 16 о вводе жилья в эксплуатацию.

В Болгарии иностранец может приобрести в частную собственность квартиру или домостроение, но землю можно купить только на юридическое лицо. В этом случае необходимо зарегистрировать фирму, на имя которой и осуществляется сделка купли-продажи земли.

О налоге на добавленную стоимость в Болгарии: оплачивает ли его покупатель при приобретении недвижимости?

Важными, помимо установленной цены продаваемой жилой недвижимости (апартаменты, квартира, дача, сельский дом), для покупателя являются вопросы стоимости оформления сделки и последующего содержания купленной недвижимости. Проясним данные вопросы относительно приобретения жилой недвижимости в Болгарии. В публикациях дается разная, часто не совсем корректная информация.

Так, в частности, некорректно утверждается, что налог на добавленную стоимость (НДС) уплачивает (добавляет к названной продавцом цене) покупатель недвижимости. И потому стоимость заключения сделки по приобретению недвижимости в Болгарии &mdash «одна из самых дорогих в Европе». По этому поводу следует отметить следующее.

Покупка жилой недвижимости возможна на первичном рынке, непосредственно у застройщика или через агентство, с которым застройщик за определенное комиссионное вознаграждение заключает договор о продвижении на рынке квартир конкретного комплекса, как еще находящегося в стадии строительства, так и уже завершенного. И застройщик, и агентство по болгарскому законодательству являются юридическими лицами, обязанными уплачивать НДС, составляющий 20%. Юридические лица регистрируются в налоговой инспекции в качестве плательщиков НДС и по истечении отчетного периода представляют соответствующие налоговые декларации.

Покупка также возможна и на вторичном рынке жилой недвижимости, которая, как правило, продается физическими лицами. В случае продажи жилой недвижимости, купленной на юридическое лицо, также возникают вопросы, связанные с исчислением и уплатой НДС. НДС является косвенным налогом, включенным в цену и перекладываемым на конечного покупателя недвижимости, товара или услуги. Т.е. финансирует данный налог покупатель, но вносить его в бюджет обязан продавец &mdash юридическое лицо. Практически во всех странах мира (за исключением США, где принят налог с продаж) взимается НДС. Ставки налога изменяются от 5% (Малайзия, Сингапур, Япония) до 25% (Дания, Швеция).

Данным налогом облагается реализация товаров, работ, услуг. Подлежащая уплате сумма налога исчисляется как разница между налогом, полученным от покупателей, и налогом, уплаченным поставщикам. В целях учета как полученных, так и уплаченных налогов вводятся специальные документы &mdash счета-фактуры. При совершении сделки выставляется как счет, указывающий цену сделки, так и счет-фактура, в котором помимо цены, выделен НДС. Достоинство НДС в том, что он начисляется только на стоимость, добавленную в процессе экономической деятельности, и считается нейтральным, не искажающим и не подавляющим конкурентную среду. Законы о НДС весьма сложны, имеют множество нюансов в каждой стране. Так по ряду товаров и услуг, например туристических, в Болгарии НДС снижен до 7%.

Особый налоговый режим применяется при экспорте товаров и услуг. Экспортные поставки облагаются по так называемой нулевой ставке НДС. Но продавец (поставщик) обязан подтвердить и доказать такую поставку. В этом случае ему может быть возвращен НДС. Именно сложности исчисления и уплаты НДС часто ведут к неточностям его толкования, а также создают вполне легальные возможности налоговой оптимизации.

Так при приобретении жилой недвижимости в Болгарии, как и во многих других странах, возможности такой оптимизации связаны с тем, что наряду с рыночной ценой недвижимости для целей уплаты отдельных налогов и сборов применяется налоговая оценка недвижимости. В Болгарии такая оценка, определяемая в левах, осуществляется в соответствии с Приложением № 2 к Закону о местных налогах и таксах (сборах). Оценку проводит территориальная налоговая служба в 2-х недельный срок с момента подачи соответствующего заявления. Данная услуга стоит от 25 до 100 евро в зависимости от местонахождения оцениваемого объекта недвижимости.

Территориальной налоговой службой выдается удостоверение по налоговой оценке, которое имеет ограниченный срок действия. Выданное до 30 июля текущего года, оно действительно до этой даты, а выданное после этой даты &mdash до конца текущего года. Если налоги уплачены за весь год, то удостоверение действительно до конца текущего года, независимо от даты его выдачи. Налоговая оценка может изменяться до 30 ноября предыдущего года, если индекс рыночной стоимости на недвижимость увеличится или уменьшится более чем на 20% с момента последнего изменения. Данный механизм применяется в целях недопущения чрезмерного разрыва между рыночными ценами и налоговой оценкой.

Налоговая оценка &mdash это минимальная облагаемая база, применяемая при исчислении налога на недвижимость, сборов (таксы) на вывоз мусора (бытовых отходов), налога на наследство и ряда других налогов. При приобретении недвижимости взимается однократный местный налог в размере 3%, который начисляется на более высокую из стоимостей &mdash налоговую оценку недвижимости или цену купли-продажи. Поскольку налоговая оценка обычно существенно ниже рыночной цены недвижимости, то, естественно, что данный налог, как правило, исчисляется исходя из цены купли-продажи недвижимости. С 1 января 2009 года налоговая оценка болгарской недвижимости была повышена на 50%.

Налог оплачивается перед передачей продавцом недвижимости в собственность покупателя. После подписания нотариального акта взимается пошлина в размере 0,1% цены сделки, но не менее 5 левов, за внесение изменений в регистр.

Если лицо, передающее имущество, зарегистрировано в качестве плательщика НДС, то им оплачивается данный налог. Основой для исчисления налога является более высокая из цен &mdash купли-продажи или налоговая оценка. Именно в связи с этим и возникает стремление продавца оптимизировать платежи и связанные с такой оптимизацией возможные риски, которые можно избежать лишь при высоком уровне взаимного доверия. Возможные следующие ситуации.

В предварительном договоре на приобретение жилой недвижимости обычно указывается, что цена покупки окончательна и не подлежит изменению. Если продавец настаивает на добавлении НДС к заявленной цене, то следует отказаться от сделки по вине продавца, который будет обязан в соответствии с договором выплатить неустойку в размере внесенного двойного задатка.

В любом случае оплата НДС &mdash это проблема не покупателя, а продавца. Ему разбираться с налоговой службой, если он зарегистрирован по НДС, но не платит налог. Дело покупателя &mdash уплатить сумму в соответствии с согласованной ценой. После согласования вопросов об окончательной оплате по предварительному договору оформляется нотариальный акт, регистрируемый в регистре недвижимости, который является основным документом, подтверждающим переход права собственности от продавца к покупателю. В случаях, когда покупатель готов полностью оплатить приобретаемую недвижимость, предварительный договор может не заключаться, а сразу оформляется нотариальный акт, который нотариус представляет его в районный суд. Судья вносит изменения в государственный регистр недвижимого имущества и делает соответствующую отметку в нотариальном акте.

Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из регистра о «юридической чистоте» объекта. В удостоверении отражается отсутствие (наличие) ипотеки объекта недвижимости, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Удостоверение также подтверждает принадлежность недвижимости конкретному лицу. Для оформления недвижимости покупатель &mdash иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо &mdash учредительные документы.

Оформление сделки производится в соответствии с установленной законом процедурой: только в конторе нотариуса; акт зачитывается сторонам в присутствии переводчика, имеющего соответствующую лицензию, в случае если какая-либо из сторон не понимает по-болгарски; переводчиком подписывается удостоверение о верности перевода и акт. При совершении сделок обычно фигурируют две цифры: налоговая оценка стоимости недвижимости, выдаваемая территориальной налоговой службой, и реальная цена сделки, по которой производятся фактические расчеты.

Стремясь минимизировать налоги, продавец может предложить провести окончательные расчеты, при которых он оплачивает НДС, исчисленный по отношению к налоговой оценке, а оставшуюся часть получить либо наличными, либо через оффшорную компанию. Такая сделка выгодна и покупателю, т.к. единовременный местный налог и нотариальный сбор зависят от заявленной в нотариальном акте цены. Кто продавал или покупал недвижимость в России, прекрасно знает о таких схемах сделок, особенно на вторичном рынке, когда в нотариально заверяемом договоре купли-продажи заявлена стоимость по оценке БТИ или чуть выше. Самый рисковый момент &mdash передача документов покупателю и денег продавцу. Посредником в такой передаче обычно выступает либо нотариус, либо риэлтер.

Такого рода соглашения являются достаточно распространенной практикой. Однако в связи с возникающими рисками предполагается высокий уровень взаимного доверия, прежде всего доверия покупателя к продавцу, к представляющему его агентству недвижимости. И, самое главное, надо убедиться в том, что перед вами не представители фирм однодневок. Английской фирмой LesTest опубликованы результаты рейтинговых исследований болгарских агентств недвижимости за 2008-2009 гг., представленные по пятибалльной шкале.

С 1 января 2010 года в Болгарии предполагалось законодательно закрепить проведение только безналичного расчета при купле-продаже недвижимости и запретить осуществление не учитываемых наличных сделок. Это привело к всплеску сделок в конце 2009 года. Однако жесткое требование только безналичных расчетов при сделках с недвижимостью пока не принято. В Болгарии, при продаже физическим лицом квартиры, купленной менее пяти лет назад, удерживается налог в размере 10% от разницы между ценой покупки и ценой продажи.

В Болгарии возможно возвращение НДС, если апартаменты куплены на фирму, а не на частное лицо. В этом случае болгарскую фирму следует зарегистрировать по уплате НДС. Если фирма специально создается для покупки квартиры, то для возврата НДС после покупки надо вести бухгалтерию, сдавать отчеты и т.д. Без квалифицированного бухгалтера не справиться. За ведение бухгалтерии придется ежемесячно платить минимум 100-150 евро.

При покупке недвижимости на фирму налоги платятся по реальной, балансовой ее стоимости, а не по налоговой оценке. Если вы не будете развивать бизнес в Болгарии, то дешевле и менее хлопотно купить квартиру на физическое лицо. К тому же при продаже такой недвижимости необходимо начислить и выплатить НДС.

Таким образом, в Болгарии при покупке и оформлении недвижимости в собственность покупателем производятся единовременные платежи, которые составят не более 3-5% от принятой цены сделки, но никак не 24,7-26,6%. Эти платежи включают муниципальный (местный) налог &mdash 2-3%, оплата нотариальных услуг и услуг переводчика &mdash до 1,5%, регис

Покупка недвижимостии в Болгарии

Приобретение жилья за границей остается одним из самых распространенных способов инвестировать средства. При этом самым популярным направлением остается Болгария. Здесь приобретают апартаменты и виллы у моря, городские квартиры, деревенские дома с участками, причем каждый сегмент предлагает большой выбор. Инвесторы покупают болгарскую недвижимость с разными целями: кто-то собирается здесь жить, другим достаточно иметь возможность приезжать на отдых, третьи рассчитывают сдавать собственность в аренду и получать доход. Болгарское законодательство благоволит инвестору, и особых сложностей у того, кто решил стать собственником, здесь не возникает. Но, разумеется, при совершении сделки надо быть в курсе многих нюансов местных законов. Этой публикацией мы постараемся помочь тем, кто решил приобрести недвижимость в Болгарии.

Покупка недвижимости в Болгарии остается одним из самых популярных способов вложения средств. Так, специалисты компании «МИЭЛЬ DPM» отмечают, что с начала 2009 г. наибольшее количество запросов было связано с объектами в Испании (25 % от общего числа обращений), Франции (20 %), Болгарии (15 %). А вот эксперты АН DOKI выводят Болгарию на первое место. При этом, что любопытно, они указывают тот же процент обратившихся — 15 %, но считают, что интерес к другим странам меньше. Также по данным портала о зарубежной недвижимости www.1-property.ru, лидером по числу обращений является Болгария (19,4 %), и лишь за ней идут Испания, Турция, Черногория, Чехия, Кипр, Италия, Египет, Германия и США.

По мнению Натальи Завалишиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ DPM», мотивация приобретения недвижимости в Болгарии связана прежде всего с инвестиционными интересами. Специалисты DOKI среди основных причин выбора называют доступные цены, относительную простоту совершения сделок с недвижимостью, а также то, что многие застройщики стали внедрять собственные системы многолетних отсрочек. Сейчас реально купить себе в Болгарии квартиру с рассрочкой на 10 лет, а минимальная процентная ставка — всего 6,3 % годовых. По существующим условиям, первоначальный взнос, который составляет 40 %, можно внести равными ежеквартальными платежами в течение года, что тоже привлекает покупателей.

Кроме инвестиционной привлекательности и несложного болгарского законодательства эксперт портала www.1-property.ru Олеся Зубова отмечает доступные цены, близкое расположение и легкость перелета, что дает ощущение загородного дома неподалеку. Такая дача у моря или в горах Болгарии выглядит очень привлекательно в глазах россиян.

Эксперты, работающие на рынке зарубежной недвижимости, единодушны в своей оценке болгарского законодательства. Оно не слишком сложно, хорошо проработано и лояльно по отношению к иностранному инвестору. Что, впрочем, не означает, что к этому законодательству можно относиться без должного уважения. Разумеется, при осуществлении сделки следует обращаться к специалистам. Но и самому покупателю не мешало бы ознакомиться с основными законодательными актами Болгарии, регулирующими отношения в сфере недвижимости.

Лилия Атанасова, юрист болгарской компании Solicitor & estate agent, отмечая, что по болгарской Конституции иностранные граждане не могут покупать недвижимое имущество вместе с землей, вместе с тем полагает, что это не является проблемой. Той же точки зрения придерживается и руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова: «Необходимо просто открыть и зарегистрировать в Болгарии фирму», — говорит она. Как считает Лилия Атанасова, самое разумное — зарегистрировать товарищество с ограниченной ответственностью. Это стоит около 500 евро, а процесс регистрации занимает около 2 недель. Для того чтобы начать регистрацию фирмы, достаточно заграничного паспорта. Здесь же стоит подчеркнуть, что для оформления недвижимости в собственность на физическое лицо необходим только заграничный паспорт, на юридическое лицо — учредительные документы фирмы.

Лилия Атанасова указывает, что сделка по приобретению недвижимости в Болгарии обычно состоит из трех этапов:

Резервирование (резервация) — выбранный клиентом объект снимается с продажи, цена фиксируется. Как поясняет Елена Некрытова, «заключается резервационное соглашение и оплачивается задаток в размере 1-2 тыс. евро». Оплатить задаток можно либо в Болгарии, либо экспресс-переводом из России.

Предварительный договор — заключается в течение месяца с момента резервации. Предварительный договор регулирует отношения продавца и покупателя: в нем указывается объект покупки, цена, порядок оплаты, срок заключения Нотариального акта.

Нотариальный акт — документ, удостоверяющий право собственности. Оформляется после полной оплаты у нотариуса, действующего в районе местонахождения покупаемого объекта. После подписания Нотариального акта продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус предоставляет данный документ в районный суд. Судья вносит изменение по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом Нотариальном акте.

Как поясняет Елена Некрытова из компании «Новое качество», все расходы на нотариуса, регистрационные сборы и налог на передачу собственности составляют не более 4 % от оценочной стоимости объекта. Этот налог оплачивается сразу же после заключения договора купли-продажи. Лилия Атанасова напоминает об особой важности еще одного понятия: налоговая (даночна) оценка — это стоимость объекта, исчисляемая согласно установленным государством нормативам и являющаяся основой для расчета налогов при оплате недвижимости в Болгарии для физического лица. Налоговая оценка, как правило, составляет около 50-60 % от рыночной стоимости объекта. «В Болгарии широк выбор инвестиционных проектов или строящихся объектов», — напоминает юрист Лилия Атанасова. Процедура покупки недвижимости первичного рынка в Болгарии имеет свои особенности. Прежде всего отметим, что договоры заключаются непосредственно с застройщиками. После принятия решения о приобретении того или иного объекта потенциальный покупатель связывается с застройщиком или агентом недвижимости, получает его согласие и сообщает ему дату приезда для оформления сделки.

Предварительный договор с застройщиком

Когда объект выбран для приобретения, покупатель оставляет застройщику резервационный депозит, сумма которого обычно составляет 1,5-2 тыс. евро. Далее подписывается предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.

Что должно быть в предварительном договоре:

объявление сторон, их контакты;

подробное описание объекта покупки;

цена покупки, суммы промежуточных плат и моменты их оплаты;

дата получения акта 16 (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку окончания стройки;

подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику;

санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию;

санкции в случае, если одна из сторон передумает покупать или продавать объект, и период, за который деньги должны быть возвращены.

Лилия Атанасова особо обращает внимание на то, что договор должен быть составлен на двух языках: на болгарском и русском или болгарском и английском.

Согласно болгарскому законодательству, в течение двух месяцев после оформления права собственности на недвижимое имущество его необходимо декларировать в местных налоговых органах. И еще одно замечание: ежегодно владельцы недвижимости в Болгарии должны оплачивать налог на недвижимость и налог на вывоз мусора. Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,15 % от стоимости объекта, а коммунальные расходы — около 30-40 евро в месяц за однокомнатные апартаменты.

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИНОСТРАННЫМИ ЛИЦАМИ

Правовой режим приобретения недвижимого имущества иностранными лицами (иностранными гражданами и юридическими лицами с местом нахождения вне пределов границ Болгарии) в Республике Болгария урегулирован несколькими нормативными актами. Наибольшее значение среди них имеют положения Конституции, Закона об иностранцах, Закона о поощрении инвестиций, Закона о собственности, Закона о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, Закона о лесах, Закона о государственной собственности, Закона об общинной собственности, Закона о местных налогах и сборах.

Основные положения

1. В Конституции Республики Болгария заложено конституционное правило о том, что иностранцы и иностранные юридические лица не могут приобретать право собственности на землю. Исключение, которое вводится данным положением, относится только к земле, приобретенной при наследовании по закону, при этом оно обязывает иностранцев к последующей передаче своей собственности. Конституция предусматривает урегулирование посредством отдельного закона вопросов, связанных с приобретением ограниченных вещных прав на недвижимое имущество. Установленный в Конституции общий принцип развит в отдельных текстах действующих законов, которые были указаны выше.

18 февраля 2005 г. Народным собранием Республики Болгария были приняты в третьем чтении изменения в Конституции, согласно которым иностранцы и иностранные юридические лица смогут приобретать право собственности на землю при условиях, проистекающих из присоединения страны к Европейскому Союзу или в силу международного договора, ратифицированного и вступившего в силу для Болгарии.

Предусматривается также возможность приобретения иностранцами земли и путем наследования по закону. Таким образом, принятая норма является специальной и касается только приобретения права собственности на землю.

Независимо от принятия данных изменений предстоит урегулирование отдельным законом части условий приобретения земли. Следует отметить, что Республика Болгария ведет переговоры о введении переходного периода, в который было бы сохранено ограничение относительно приобретения права собственности на земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда — даже для граждан и юридических лиц Европейского Союза.

2. Правовой режим, установленный в Законе о собственности, воспроизводит конституционную норму, определяя в дополнение и срок передачи земли, приобретенной по наследству: три года после открытия наследства. Этим же законом регламентируется, что иностранцы и иностранные юридические лица могут свободно приобретать право собственности на здания и ограниченные права на недвижимое имущество, кроме тех случаев, когда законом установлено иное.

3. В Конституции и Законе о собственности используется общее понятие «земля». Закон о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, в качестве специального закона, предусматривает запрет на приобретение иностранцами и иностранными юридическими лицами права собственности на «землю сельскохозяйственного назначения». Иностранные юридические лица не могут владеть правом собственности на землю сельскохозяйственного назначения, т. е. в таких случаях имеется абсолютный запрет. Иностранные граждане (иностранные физические лица) могут приобретать землю сельскохозяйственного назначения только путем наследования по закону, но должны снова в трехлетний срок после открытия наследства передать ее в собственность местным лицам.

КОММЕРЧЕСКИЙ ЗАКОН (ИЗВЛЕЧЕНИЯ)

Статья 65

Учредителями товарищества могут быть дееспособные болгарские или иностранные физические или юридические лица.

Статья 67

Товарищество считается действующим со дня вписывания его в торговый регистр. Заявление на вписывание подается избранным органом управления.

Статья 113

Дружество (товарищество) с ограниченной ответственностью может быть учреждено одним или несколькими лицами, несущими ответственность по обязательствам предприятия в объеме внесенной доли в капитал товарищества.

Статья 117

Капитал товарищества не может быть менее 5000 лев.

Статья 122

Новый участник может быть принят по его письменному заявлению. Решение о приеме вписывается в торговый регистр.

Статья 135

Органами управления товарищества являются:

Общее собрание.

Управитель (управители). Управителем может быть и лицо, не являющееся учредителем.

Недвижимость в Болгарии

БОЛГАРИЯ В ФОКУСЕ

Популярной у зарубежных инвесторов независимо от того, идет ли речь о покупке недвижимости у моря, в горах, городах или сельской местности, будь то недвижимость для летнего отдыха, инвестиций, получения рентного дохода или жизни в пенсионные годы. В преддверии вступления Болгарии в ЕС резко увеличился приток туристов в эту страну, как вам, наверно, известно, что уже создает колоссальный спрос на одни только летние виллы и коттеджи.

Восточноевропейские страны, вне всякого сомнения, являются новейшими и самыми горячими сегментами мирового рынка инвестиций в недвижимость! В течение прошлого года Болгария становилась все более привлекательной страной для зарубежных инвесторов. Сейчас она настолько популярна, что ее справедливо сравнивают с Испанией восьмидесятых годов!

НЕДВИЖИМОСТЬ В БОЛГАРИИ

Прекрасная Болгария, расположенная в юго-восточной Европе, связывает Восточную и Западную Европу на протяжении более 13 столетий. Она расположена в северо-восточной части Балканского полуострова и славится богатой флорой и фауной на впечатляющих горных хребтах, которые занимают примерно половину территории страны, и песчаными пляжами черноморского побережья, которые протянулись с севера на юг на 370 км. В течение высокого сезона средняя температура составляет +27 .С, а в году больше 300 солнечных дней. Если добавить к этому удивительное культурное наследие, то нет ничего удивительного в том, что Болгария с ее потрясающими лыжными курортами и красивыми горными склонами является самым быстрорастущим туристским центром мира.

Болгария создала одни из самых привлекательных условий для инвестиций в Европе. Уверенный рост экономики и официальный статус страны-члена ЕС способствуют существенному росту цен на недвижимость. Вложив деньги в болгарскую недвижимость, вы сделаете мудрый выбор. Пока еще цены относительно низкие, но они неуклонно растут, и с каждым годом болгарская недвижимость становится все более популярной. Вместе с тем пройдет еще немало времени, пока цены достигнут исторического максимума.

Трудно сказать, на каком уровне цены будут находиться в середине 2008 года и на какой отметке они в конце концов остановятся, но одно несомненно: они будут несравненно выше, чем сегодня. Это должны знать все, кто хочет вложить деньги в болгарскую недвижимость!

Мало того, что доходность объектов недвижимости достигает 12 %, а доходы с капитала уверенно держатся на уровне 36 % — болгарская недвижимость может еще и подорожать на 116 % в течение нескольких следующих лет! За последние два года цены выросли более чем на 50 % в некоторых областях. Учитывая продолжающийся туристический бум, покупка недвижимости с целью ее сдачи в аренду также представляется весьма выгодным делом.

Второй по величине город Болгарии Пловдив — это один из ее наиболее привлекательных и процветающих центров; однако и маленькие причудливые городки с уникальной архитектурой, такие как Копривштица, Трявна и Жеравна, выглядят необычайно привлекательными для инвесторов. Если вы хотите получать рентный доход, то идеально приобретение недвижимости на лыжных курортах Болгарии! Стоит рассмотреть такие известные места, как Банско, Боровец и Пампорово, а также меньшие по размеру курорты, такие как Чепеларе и Витоша. Ознакомьтесь с чудесными объектами недвижимости в Болгарии!

Недвижимость в европейском союзе — в Болгарии

1 января 2007 года под бой новогодних курантов Болгария вступила в ЕС. Подготовка к этому событию шла в течение нескольких лет — предпринимались меры для стабилизации экономики, снижения внешнего долга, приведения болгарского законодательства в соответствие с европейским, велась борьба с коррупцией. По большинству этих направлений страна сделала существенные шаги вперед, что не могло не сказаться на привлекательности болгарского рынка недвижимости.

После присоединения Болгарии к ЕС экономика страны переживает бурный рост, в основном за счет развивающегося частного сектора. Это стало возможным благодаря структурным реформам, разумной фискальной политике, а также массовому притоку прямых иностранных инвестиций. Согласно данным Национального статистического института за 2006 год, строительство и недвижимость занимают заметное место среди отраслей экономики, в которые поступают иностранные инвестиции, — 18 % от общего объема инвестиций.

Перед вступлением страны в ЕС много говорилось и писалось о том, что в начале 2007 года наступит значительное снижение стоимости недвижимости. Тем не менее только за первый квартал 2007 года недвижимость в среднем по стране подорожала на 9 %, а, например, в Софии — на 16 %, оставаясь при этом самой дешевой в Европе.

В последние годы рынок недвижимости развивался в основном за счет инвестиций в жилые комплексы приморских и горных районов. Поскольку самые известные курорты, такие как Солнечный Берег, Золотые Пески, Банско и Боровец, уже плотно застроены, а цены на них стали довольно высокими, то на первый план постепенно выходят менее раскрученные районы, где стоимость недвижимости ниже, а инвестиции более прибыльны. На Черном море это Святой Влас, Елените, Равда.

Динамика цен на рынке курортного жилья, представляющего наибольший интерес для частных инвесторов, в разных регионах сильно отличается.

На морском побережье курортная недвижимость активно развивается с начала десятилетия, во многом благодаря этому региону цены на болгарскую недвижимость росли столь быстро. Рост стоимости жилья в самых развитых районах побережья, таких как Солнечный Берег и Святой Влас, в 2006 году составил до 36 %. Однако сейчас в центре курорта Солнечный Берег строительная экспансия замедлилась ввиду чрезвычайно высокой плотности застройки, в то время как в районе Золотых Песков и Албены объем нового строительства невелик и преобладает вторичный рынок. Также слабая строительная экспансия наблюдается и в самых южных районах — от Созополя и далее к границе с Турцией, здесь можно ожидать значительный рост объемов строительства и скачок цен в долгосрочной перспективе. На сегодняшний день для инвестиций в новостройки следует рассматривать участки побережья между Солнечным Берегом и Варной. Интерес к этим районам сформировался в прошлом году, и их развития следует ожидать в ближайшие 2-3 года. В среднем рост цен здесь находится на уровне 7-14 % в год, и только в районе Святого Власа он составляет более 30 %, что связано с повышением качества недвижимости — сейчас здесь строятся в основном комплексы закрытого типа. Благодаря разнообразию предложений, разброс цен здесь очень велик — от 700 до 2 000 евро за м2.

В настоящее время наибольшее внимание инвесторов вызывает район севернее курорта Солнечный Берег вплоть до Елените, что не могло не привести к увеличению роста цен в районе, особенно на первой и второй линии, свободных мест на которых уже практически не осталось. Одним из крупнейших инвесторов здесь является фирма «Форт Нокс», известная своими комплексами Sunny Fort, Golden Fort, Green Fort, Privilege Fort Beach, Riviera Fort Beach. Фирма уже сдала более 3 000 квартир в указанных комплексах, а в планах до 2011 года предусмотрено строительство более 10 000 апартаментов (комплексы Imperial Fort Club, Crown Fort Club, Nessebar Fort Club и Nessebar Fort Golf Club). Все апартаменты находятся в комплексах закрытого типа с круглогодовой охраной и обслуживанием территории, желающие могут сдавать собственность внаем, получая дополнительный доход. В комплексах «Форт Нокса» стоимость апартаментов находится в среднем диапазоне от 1 100 до 2 100 евро/м2, что ниже цен большинства других строителей, имеющих объекты на первой и второй линии от моря. Фирме удается поддерживать относительно низкие цены и постоянное увеличение продаж за счет огромного объема работ, а также рациональных систем оплаты. «Форт Нокс», пожалуй, единственная фирма, предлагающая иностранным инвесторам оплату в рассрочку до 10 лет без длительной банковской процедуры доказательства кредитоспособности покупателя. Также привлекает и низкий годовой процент на неоплаченную сумму: от 5 % за 5 лет до 7,8 % при 10 годах рассрочки. После оплаты 30 % стоимости покупатель получает ключи и возможность пользоваться покупкой по своему усмотрению, а при оплате 100 % (в течение 10 лет) — нотариальный акт о собственности.

Что касается горнолыжных курортов, то за прошлый год уровень цен в районе Банско практически не изменился, тогда как в районах Боровца и Пампорово стоимость жилья выросла примерно на 7 %. Появилась новая тенденция — строительство жилых комплексов в близких к известным курортам населенных пунктах, где земля относительно недорога, например, в Разлоге, Бане, Добринище, Бели-Искыре и др. Ценовой диапазон мало отличается от побережья — от 600 до 2 200 евро/м2, причем наиболее дорогая недвижимость в Банско. На рынке появляются и другие, менее раскрученные горнолыжные районы, например, Паничище, где можно ожидать очередной бум в ближайшие годы.

Со вступлением Болгарии в ЕС связано повышенное внимание крупных инвесторов к рынку коммерческой, особенно офисной недвижимости. Нехватка качественных бизнесплощадей проявилась уже в конце 2006 года. Относительно недавно начал развиваться рынок промышленной недвижимости. Многие старые производственные и складские площади выставлены на продажу практически по цене земли.

Рынок недвижимости Болгарии сейчас находится в самом начале своего развития, и его будущее во многом зависит от грамотной политики государственных и местных властей. Внедрение системы повышенных требований к качеству, энергетической эффективности и экологичности проектов и ограничение интенсивности застройки в курортных и жилых зонах позволит Болгарии привлечь новые, более крупные инвестиции как в недвижимость, так и в экономику в целом.

Покупка недвижимости в Болгарии: как успешно инвестировать

Десятки статей и сайтов по недвижимости в Интернете соблазняют завидным 100 %-ным ростом капитала, вложенного в болгарскую недвижимость, всего за какие-нибудь 12 месяцев. Для новичков со скромными средствами, решивших вступить на заманчивый путь инвестирования в недвижимость, шансы в Болгарии кажутся фантастически выгодными. В результате тысячи новоиспеченных инвесторов и покупателей второго дома устремляются в Болгарию в надежде на разрекламированные прибыли.

Цены на недвижимость в Болгарии действительно значительно растут, но этот рост в основном наблюдается в уже освоенных и наиболее популярных туристических районах. Инвестирование средств в недвижимость Черноморского побережья и двух основных лыжных курортов, Боровец и Пампорово, вполне может принести полноценные 60-80 % годовой прибыли на вложенный капитал. Квартира в новостройке в этих районах может стоить совсем немного. Например, студии с балконом, выходящим на бухту популярного среди наших соотечественников курорта Солнечный Берег, в новом комплексе Panorama Fort Beach от крупнейшего болгарского девелопера FORT NOKS можно приобрести всего за 40 000 евро. Такая покупка, определенно, окажется выгодным и надежным капиталовложением в связи с перспективой беспроблемной сдачи такой квартиры туристам. Число туристов, привлеченных прелестью этих мест, растет год от года.

Беглое ознакомление с портала-ми по недвижимости даст вам сотни объектов в Болгарии по цене ниже 15 000 евро. При таких ценах вашим единственным желанием будет броситься на покупку недвижимости, даже не ознакомившись с ней воочию. Надо быть неисправимым оптимистом, чтобы ждать удвоения стоимости такой дешевой недвижимости через год. Проблема с этими домами, как правило, состоит в том, что они расположены в самых удаленных сельских районах страны. Обычно такие районы страдают отсутствием инфраструктуры и могут отставать в своем развитии от остальных районов страны на многие годы.

Для инвесторов с ограниченными финансовыми возможностями стоимость недвижимости в развитых регионах, таких как София, Варна или Боровец, может показаться чрезмерно высокой. Однако трезвая оценка проблем и затрат, связанных с ремонтом дома в удаленной сельской местности, показывает, что выгода от дешевой покупки весьма относительна. Такую собственность порой очень нелегко сдать в аренду. Хотя болгарская глубинка в последнее время становится все более популярной у экотуристов, этот сектор туриндустрии по своему развитию не идет ни в какое сравнение с традиционным курортным туризмом Болгарии.

Шансы резкого роста цен на объекты недвижимости в сельской местности по сравнению с курортными направлениями крайне малы. Даже если предположить возможность общего скачка цен на недвижимость после вступления Болгарии в Евросоюз, их рост в сельской местности не превысит в лучшем случае 15-30 %. Аналогичная ситуация в Испании может служить хорошим тому примером. Хотя цены на недвижимость в Испании после ее вступления в ЕС увеличились более чем на 100 %, в ее глубинных районах можно попрежнему найти дома всего лишь по 35 000 евро. Только сейчас этими районами начали интересоваться покупатели, вытесненные высокими ценами из традиционно популярных курортных районов страны.

В Болгарии ожидается повторение испанского сценария. Легко предугадать большой наплыв туристов на горнолыжных курортах, на побережье Черного моря и в наиболее популярных горных районах. Как следствие, девелоперы будут продолжать инвестировать в объекты недвижимости этих регионов. Новые проекты будут привлекать все больше покупателей и туристов. Это приведет к устойчивому повышению стоимости вложенного капитала. Удаленные сельские районы с неразвитой инфраструктурой и отсутствием основных коммунальных служб будут игнорироваться застройщиками. Как следствие, цены на недвижимость в этих районах будут оставаться на значительно более низком уровне по сравнению с остальной Болгарией.

Для решительных инвесторов, желающих пронаблюдать долгосрочную судьбу своих инвестиций и способных ждать скольконибудь серьезной отдачи в течение 15-20 лет, может, и есть смысл рассмотреть вариант приобретения недорогой недвижимости в удаленных сельских уголках страны. Однако гарантированный рост вложенных средств и возможность прогнозирования ожидаемого прироста капитала наиболее вероятны при инвестировании в недвижимость более освоенных и популярных районов Болгарии.

Новая Болгария

Для осмотрительных инвесторов открытие рынков недвижимости Центральной и Восточной Европы пришлось как нельзя кстати. Для стран этого региона характерен огромный потенциал как для роста доходов с вложенного капитала, так и для получения доходов от сдачи в аренду. Справедливости ради следует заметить, что арендные рынки таких стран, как Болгария, все еще находятся в зачаточном состоянии. Для предприимчивого покупателя личного дома для отдыха Болгария является интересным вариантом, если учесть ее перспективы присоединения к западному миру после вступления в Евросоюз. И нельзя забывать, что эта страна очень привлекательна как с точки зрения летнего, так и зимнего отдыха.

Мир, как говорят, уменьшился (благодаря регулярным авиарейсам), и большинство уголков Европы стали ближе для путешественников. Вполне естественно, что вслед за туристами туда устремляются и покупатели недвижимости. Именно поэтому такие страны, как Болгария, Венгрия, Турция и Хорватия, стали предметом пристального внимания издания International Residence.

Уже несколько лет подряд европейские инвесторы отмечают большой потенциал Болгарии для получения высокой прибыли от вложенного капитала. Сейчас же и покупатели недвижимости для собственного отдыха начинают рассматривать приобретение жилья в Болгарии как вполне обоснованное и более выгодное предприятие по сравнению с покупкой в традиционно популярных странах.

Последняя Московская Международная Выставка Недвижимости продемонстрировала огромный интерес российских покупателей к недвижимости в Болгарии, будь то шале на лыжном курорте в Боровеце, деревенский дом в Велико Тырново, квартира в столице Софии или апартаменты на черноморском побережье.

Что стоит за такой небывалой популярностью Болгарии?

Нельзя недооценивать преимуществ покупки недвижимости под ключ по цене всего от 60 000 Евро. Однако справедливо и определенное сомнение: а может ли компенсировать относительная дешевизна жилья не слишком развитую инфраструктуру, доставшуюся в наследство от коммунистического правления?

Болгария может рассчитывать на определенное место в рейтинге европейского рынка недвижимости, и не только в связи с невысокими ценами. Перед покупателем здесь открывается широкий выбор типов недвижимости: это и городское жилье, и апартаменты на побережье или шале на горнолыжных курортах. Сельские же дома дают преимущества вольной жизни на природе, да еще по очень привлекательной цене. Чтобы почувствовать всю прелесть болгарских курортов, таких, например, как Банско, Пампорово, Несебр или Созопол, советуем съездить туда и увидеть все своими глазами.

Инвестирование в недвижимость на стадии нулевого цикла в последнее время буквально захлестнуло Болгарию. Диапазон новой недвижимости достаточно широк с точки зрения цены: от апартаментов в маленьком комплексе с небольшой инфраструктурой на 2-3-й линии от моря по цене от 600 Евро за м2, до апартаментов в эксклюзивных комплексах на 1-ой линии по цене от 1 200 Евро за м2. Хотя по болгарским меркам стоимость такой недвижимости сравнительно велика, эти новостройки отличаются хорошей инфраструктурой и близостью к развлекательным центрам, что повышает уровень их комфортности.

Мы, конечно, советуем прибегнуть к услугам такой компании по недвижимости, которая была бы вашим надежным проводником по всей цепочке процесса покупки дома. Специалисты должны быть хорошо знакомы с налоговым законодательством, процессом взаимодействия различных строительных и девелоперских компаний, а также уметь решать вопросы земельной собственности с местными органами управления. Они должны заранее определять стратегию решения всех этих вопросов и своевременно предотвращать нежелательные повороты событий, используя соответствующие каналы.

Горнолыжный отдых является одним из наиболее динамично развивающихся направлений туриндустрии Болгарии. На курортах Банско и Пампорово воплощается идея удешевления отдыха на горнолыжных курортах Восточной Европы. Соответственно и более доступное жилье становится отличительной особенностью подобных курортов. Так, апартаменты здесь можно приобрести всего за 30 000 Евро.

Фактором, обеспечивающим почти гарантированный устойчивый рост цен на недвижимость, является намеченное на январь 2007 года вступление Болгарии в Евросоюз. Будущее членство в Евросоюзе вселяет большие надежды на приток иностранных инвестиций в бизнес, строительство автомобильных и железных дорог и, конечно, в туристическую отрасль.

Собственный дом в стране роз

Кто не наслышан, еще по советским временам, о замечательных болгарских курортах с их мягким климатом, о дружелюбном братском народе? Теперь же у россиян появилась возможность купить в Болгарии собственный дом и в полной мере насладиться теплом и солнцем этой близкой нам, не только в географическом смысле, страны.

Что может быть приятнее спокойного семейного отдыха в своем доме на берегу Черного моря? Песчаные пляжи и пологое дно у побережья не могут не понравиться не только детям, но и взрослым. Умеренно теплая погода в самый жаркий курортный сезон, когда средняя температура воздуха не превышает 23ºС и редко доходит до 30ºС - это гарантия и хорошего загара, и не утомительного, полезного для здоровья отдыха.

Если уж покупать себе дом для отдыха, куда можно приехать во время отпуска, не тратя сил и времени на дальние перелеты, то выбор Болгарии вполне очевиден. Вместе с жильем вы приобретаете душевное спокойствие, потому что темп жизни в этой стране размерен и нетороплив. О климате Болгарии, о ее разнообразной природе - от горных районов до побережья - знают практически все. Исторически так сложилось, что судьбы русского и болгарского народов тесно переплетены. В национальном характере русского и болгарина есть много общего, а что касается языка, то понять друг друга они смогут всегда, тем более что во многих школах здесь преподается русский язык, и люди, особенно старшего поколения, вообще хорошо говорят по-русски. Тяга к литературе, искусству и обычаям друг друга наблюдалась у наших народов всегда. В связи с тем, что Болгария уже де-факто стала членом большой европейской семьи, живя здесь, вы можете свободно путешествовать по всей Европе, не испытывая никаких ограничений, в том числе и в отношении устройства на работу. И, наконец, экономика страны в посткоммунистическую эпоху стала стремительно развиваться, что вызвало строительный бум, а, следовательно, и рост предложений на рынке недвижимости. Поэтому цены на жилье в Болгарии - одни из самых низких в Европе. Конечно, это связано не только с ростом предложений, но и с определенной недооценкой со стороны европейских инвесторов этого перспективного направления.

В России давно и хорошо известны знаменитые болгарские курорты - Солнечный Берег, Золотые Пески, Созопол, Бургас, Варна. Но ведь есть еще и Китен, и Сандански, и Приморско. Да и сама столица Болгарии, София, - чем не курорт? Все они имеют свои особенности. Выбирая место, где вы хотели бы приобрести себе дом, следует определиться, а чего, собственно, вы от него ожидаете. Если вам по душе тишина и спокойствие, то шумные курорты, такие как Созополь, с его бурной ночной жизнью и множеством отдыхающих - явно не ваш выбор. Подальше от курортной "цивилизации" - поближе к природе. Но в этом случае и с некоторыми удобствами и с инфраструктурой возникают определенные проблемы.

Однако есть отличные места, где можно купить дом или участок под застройку. Это Тракта, Винница, Галета, Рогачево. Здесь и с транспортом все в порядке, и водопровод проведен, и канализация есть, и телефон, да и от Варны рукой подать. В Варне же есть все, что нужно для жизни - магазины, поликлиники, аптеки, школы. Именно эти районы пользуются большой популярностью у соотечественников. Так, в районе Варны постоянно проживают 20 тысяч русских, а 10 тысяч арендуют сезонное жилье.

Владение недвижимостью в Болгарии не дает автоматического права получения вида на жительство. Выход из положения есть. Можно открыть свою фирму, что потребует следующих затрат: 500 Евро - регистрация, 2 600 Евро - уставной капитал и примерно 100 Евро - получение юридического адреса. Можно, конечно, родиться болгарином, жениться на гражданке или выйти замуж за гражданина Болгарии, но это уже другая история.

Недвижимость приобретается либо для отдыха или постоянного проживания, либо в качестве капиталовложения с целью получения прибыли от сдачи жилья в аренду или перепродажи. Если покупать жилье для отдыха, то разумнее выбрать дом не у самой кромки берега, а чуть дальше, пусть метрах в 150 - 200, зато и стоимость его не покажется запредельной. Цены растут пропорционально расстоянию от моря буквально с каждым метром. Если же недвижимость покупается с целью вложения капитала, то с Болгарией следует поторопиться. Эксперты прогнозируют резкий рост цен с вступлением страны в Евросоюз в 2007 году. Динамику роста цен можно продемонстрировать простой статистикой. Так, с начала 2002 по конец 2005 года стоимость квадратного метра хорошей земли на Солнечном Берегу выросла с 200 до 700 Евро. Сотка земли в перспективных для застройки районах в среднем стоит от 300 Евро.

Земля под застройку в Болгарии - большой дефицит, поэтому на участках в 500 - 900 кв. метров строятся небольшие уютные коттеджи. Найти свободный участок более 1 000 кв. метров довольно сложно. В курортных районах можно приобрести участок в 10 - 15 соток, но только с ветхим жильем под снос или реставрацию. Стоимость такого участка составляет примерно 20 000 Евро.

Большой популярностью в Болгарии пользуются апартаменты в домах на стадии проекта, а также в строящихся многоквартирных домах. Хорошую квартиру в Варне, Бургасе или Софии можно приобрести за 25 000 Евро. Стоимость одного квадратного метра элитного жилья в многоэтажном доме составляет от 600 евро. Такие многокомнатные квартиры распродаются еще до начала строительства.

Виллы и коттеджи в отличном состоянии в курортных районах на побережье могут стоить от 60 до 300 тысяч Евро. На стоимость влияют такие факторы, как близость к морю, вид из окон, качество строительных работ и отделки, а также престижность самого района. Если двухэтажная вилла из шести комнат общей площадью 120 - 170 кв. м на участке площадью 500 кв. м в одном километре от моря в прибрежном курортном городе может стоить 60 000 Евро, то дом, расположенный в пяти километрах от моря, но в два раза большей площади можно приобрести за ту же сумму. Заметим, что самые дорогие особняки продаются в Варне.

Покупка недвижимости в Болгарии ничем не отличается от общепринятого порядка. Обычно заинтересованный покупатель обращается в одно из риэлторских агентств, сотрудники которой предоставят ему списки вариантов и помогут в оформлении всех необходимых документов и в их сопровождении. Можно даже заочно подобрать подходящий вариант. Сумма комиссионных агентства составляет от 3 до 6 процентов.

Однако если вы не намерены связывать свою жизнь с каким-то определенным местом, а просто желаете отдохнуть всей семьей, то для вас идеально подойдет вариант с арендой жилья, которая может быть краткосрочной (до одного года) или длительной (свыше одного года). Летом снять жилье, естественно, будет дороже, и оплата производится посуточно. Снять апартаменты можно за 300 - 1 000 Евро в месяц. Стоимость зависит от места и состояния жилья. Аренда элитного жилья обойдется вам не ниже 3 000 Евро в месяц.

Покупка недвижимости в Болгарии

Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется и т.н. идеальная часть участка земли, находящаяся под домом и "падающая" на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой чисто условное понятие. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления под наем.

Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке недвижимости для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт.

Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под новое строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.

Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.

Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии "тяжестей" объекта, т.е. о его "чистоте". В удостоверении отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу. Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4-х процентов.

Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.

Владелец недвижимости обязан ежегодно оплачивать налог на недвижимое имущество и таксу на бытовые отходы. Размер налога не зависит от статуса владельца и одинаковый и для физических и для юридических лиц.

Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются израсходованная вода, электроэнергия и тепловая энергия (в домах, где проведено центральное отопление). Телефонные разговоры оплачиваются повременно, включая и внутригородские. Квартплаты не существует.

Объем кредитования в стране медленно, но увеличивается и составляет около 30 % от общего размера банковских активов.