Процесс покупки

Процедура покупки недвижимости в Италии происходит следующим образом:

1. Выбор объекта;
2. Внесение предоплаты и резервация объекта;
3. Открытие банковского счета и получение налогового кода (codice fiscale);
4. Проверка нотариусом юридической чистоты объекта (если это вторичное жилье);
5. Подписание предварительного договора купли–продажи (compromesso) (Договор сопровождается оплатой 10% (иногда 20-30%, особенно при покупке в рассрочку) от стоимости жилого объекта, обязательно прописываются сроки окончательного договора купли продажи)
6. Подписание окончательного договора купли-продажи (нотариального акта).

Регистрацией договора купли-продажи занимается нотариус, при этом он же взимает те пошлины и налоги, которые надо оплатить при покупке объекта недвижимости. Стоит отметить, что эти расходы являются дополнительными и их оплачивает покупатель.

В Италии нотариус обладает большими полномочиями:

1. Cоставляет договор купли-продажи (contratto finale)
2. Проводит проверку недвижимости на возможность продажи и на «чистоту» титула.
3. Ответственен за сделку и за совершение нотариального акта. Также он должен довести до сведения всех участников сделки их обязанности, подчеркнуть важность и ответственность их действий.
4. Обязан проконтролировать оплату, передачу собственности и заверить сделку с учетом законодательства Италии.
5. Как и российский нотариус, итальянский нотариус зачитывает договор купли-продажи вслух, задавая участникам сделки вопросы при необходимости.

Как правило, регистрация договора купли-продажи проходит в течение 2-3 дней после его подписания, а его получение на руки, происходит только через несколько недель.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что если в наличии у покупателя имеется вся денежная сумма, необходимая для приобретения выбранного объекта недвижимости, лучше обойтись без предварительного договора купли-продажи (compromesso), поскольку его подписание уместно только в том случае, если покупатель вынужден изымать недостающую сумму для покупки жилья из бизнеса или покупает жилье в рассрочку (как правило, это касается строящихся объектов).

Однако, если предварительный договор все-таки был подписан, то до подписания окончательного договора необходимо перевести в Италию на свой банковский счет недостающую сумму средств и при подписании окончательного договора произвести полную оплату. После нотариального договора покупатель получает ключи и может приступить к переоформлению договоров по пользованию электроэнергией, водой, газом на своё имя.

Налоги

Закон о бюджете, принятый в Италии в 2006 году существенно либерализовал уплату налогов на недвижимость. Статья 497 закона трактуется так, что при уплате физическим лицом регистрационного, ипотечного и кадастрового налогов стоимость жилой недвижимости и прилегающих к ней площадей будет определяться с учетом теоретической, так называемой кадастровой, стоимости, предварительно рассчитанной государством на основе определенных параметров, которая гораздо ниже рыночной стоимости (в среднем на 50-60%). Оплаченная покупателем цена недвижимости, указанная в договоре, во внимание приниматься не будет.

Единовременные налоги и затраты, при оформлении недвижимости в собственность:

1. НДС – 10% (итальянским гражданам — 4%) от стоимости объекта недвижимости в соответствии с предварительным договором купли-продажи (НДС можно включить в ипотеку)
2. Плата нотариусу за собственность– 1,3% -2.5% Юридические услуги (только в случае, когда клиент хочет воспользоваться услугами итальянского юриста) – от 1250 до 1500 евро
3. Регистрационный налог – 130 евро
4. Фиксированный ипотечный налог – 130 евро
5. Фиксированный кадастровый налог- 130 евро
6. Гербовый сбор – 130 евро.

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается со вторичного рынка покупатель уплачивает:
1. Гербовый сбор 7%
2. Ипотечный налог 2% (за перезапись имущества в Регистре)
3. Кадастровый налог 1%

Услуги нотариуса:

Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita) и Акт купли-продажи (Atto notarile di compravendita) обязательно подписывается в присутствии Нотариуса. Представляющий итальянское государство нотариус заверяет сделку и регистрирует акт купли-продажи в реестре собственников недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari). Оригинал акта хранится в архиве у нотариуса, а заверенная им копия выдаётся Покупателю и является документом о собственности. После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ — выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости. Услуги нотариуса стоят около 1-2% от суммы сделки.

Ежегодные налоги и затраты на приобретённую недвижимость:

1. Муниципальный налог на имущество – 0,4% от кадастровой стоимости (как правило, вдвое ниже рыночной)
2. Электричество – 180 евро в год + показания счётчика
3. Вода – 187 евро в год
4. Мусор – 103 евро в год
5. Оплата за поддержание порядка на территории комплекса – 480 евро в год

Ипотека:

1. Единовременные услуги брокера – 700 евро
2. Процентная ставка при ипотеке – 5,49 – 6,2% (существуют схемы, когда банк берет только проценты за пользование ипотекой, основной долг возвращается только после продажи недвижимости)
3. Срок ипотеки – от 5 до 40 лет
4. Банки – Barclays (Великобритания), Maquire (Азия), Citi Bank (США), Banca di Roma (Италия)

Налоги на аренду недвижимости:

1. При пользовании услугами местных компаний по управлению недвижимостью подоходный налог составит 23% от задекларированной суммы, плюс процент интереса компании. Например, услуги VFI стоят 10% .
2. В случае если клиент (нерезидент) принимает решение управлять своей недвижимостью самостоятельно нет необходимости декларировать доходы от аренды. В этом случае платить налог на доходы не придется.

Другие налоги:

1. Налог на наследство – нет
2. Налог с продажи недвижимости зависит от срока владения объектом:
до сдачи объекта в эксплуатацию – 0%
от 0 до 3 лет – 15%
от 3 до 5 лет – 13%
после 5 лет — 0%

Итальянский рынок недвижимости вследствие либерализации законодательства страны год из года привлекает иностранных инвесторов. Благодаря значительному повышению спроса, цены на рынке недвижимости стали расти, делая ликвидность объектов более высокой. В результате постоянного роста цен на недвижимость обеспечивается прирост капитала на вложенные средства, налог на прирост капитальной стоимости по доходам на недвижимость в Италии не взимается.

Итальянскую недвижимость может приобрести иностранец, не создавая юридическое лицо, как это требуют во многих европейских странах. Это экономит время и деньги, кроме того, на физических лиц распространяется и более благоприятный налоговый режим. Италия одна из самых прогрессивных стран Евросоюза в сфере налогов на недвижимое имущество. Очень низкие местные налоги на недвижимое имущество.

В последнее время у иностранных покупателей, в том числе и из России, стали инвестиции в объекты на стадии строительства. Высокая ликвидность итальянской недвижимости и страхование рисков, делают приобретение жилья в Италии с целью дальнейшей перепродажи — выгодным вложением средств. В Италии любой покупатель строящихся объектов недвижимости обеспечен банковской гарантией, что дает ему возможность вернуть вложенные средства даже в случае банкротства компании-застройщика.

Банковская гарантия

В 2005 г. Итальянское Правительство издало законодательный декрет 122/2005 с целью защиты в рамках рынка недвижимости интересов клиентов (инвесторов) и их инвестиций.

Данный декрет гласит, что каждый застройщик, занимающийся продажей недвижимость на стадии закладки фундамента должен предоставить за собственный счет соответствующую банковскую гарантию в пользу Покупателя для защиты и покрытия денежных сумм, уплаченных им Продавцу заблаговременно (авансом) на случай возможной неплатежеспособности Застройщика. Таким образом, как это предусмотрено законодательным декретом, в случае возможного банкротства строительной компании, денежные средства Покупателя будут покрыты банковской гарантией.

Наиболее важным является то, что уплаченные денежные средства будут высланы обратно инвестору/ клиенту непосредственно страховой компанией (или банком). После перечисления денежных средств обратно на счет Покупателя, страховая компания (банк) запрашивает эти суммы у строительной компании. На этом этапе Покупатель ни в коем случае не может быть задействован. Банковская гарантия покрывает все сумму уплачиваемые в процессе покупки недвижимости, включая задаток, вносимый в целях резервирования объекта недвижимости. Банковская гарантия покрывает денежные суммы уплаченные Покупателем до момента подписания окончательного нотариального договора, т. е. до завершения процесса.

Процесс обратной выплаты денежных средств страховой компанией (банком), как это указано в законе, достаточно прост: в случае банкротства Застройщика, от Покупателя (который обычно именуется Бенефициаром) требуется только отправить зарегистрированное письмо Компании с содержанием полной информации о ситуации, которая дает право на возврат уплаченных сумм. После проведения соответствующего исследования ситуации, компания переводит денежные средства непосредственно на счет указанный Покупателем.

После этого имеет место судебное разбирательство, в ходе которого компания требует с законного представителя строительной компании возврата вышеуказанных денежных сумм, при этом Покупатель не имеет никакого отношения к этому процессу. Временной промежуток, необходимый для получения денежных средств от страховой компании (банка) обычно составляет 30-60 дней в зависимости от компании, которая предоставляет гарантию. За возврат денежных сумм с Покупателя или Бенефициара не взимаются какие-либо издержки.

Ситуации, дающие право на возврат уплаченных денежных средств перечислены в статье 3, пункт 2 Законодательного декрета, к ним относятся следующие:
• Регистрация в общественных регистрах приказа о переходе заложенной недвижимости в собственность залогодержателя в отношении приобретаемого объекта недвижимости.
• Публикация объявляющая банкротство или принудительную ликвидацию строительной компании.
• Подача прошения в суд о проведении соответствующих законодательных мер в отношении кредиторов (это отдельный этап ликвидации).
• Публикация объявляющая компанию неплатежеспособной или декрет, устанавливающий принудительную ликвидацию компании или лицо для управления имуществом банкрота.

Вид на жительство в Италии

После того как российский гражданин станет собственником недвижимости в Италии, он должен запросить в консульском представительстве в России визу на въезд типа «ВЫБРАННОЕ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА» (тип визы, предусмотренный для иностранного гражданина, собирающегося определить в Италии свое местопребывание без осуществления трудовой деятельности).

Ниже приводится перечень документов, необходимых для подачи заявки на визу типа «ВЫБРАННОЕ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА»:
1. Бланк заявки (анкета) на въездную визу.
2. Фотография на документы 3×4, соответствующая возрасту человека, на которого подается заявка на визу.
3. Заграничный паспорт, срок действия которого должен превышать как минимум на три месяца срок действия запрашиваемой визы, и ксерокопия страниц с метрическими данными.
4. Страховой полис на весь период пребывания.
5. Документы и справки об экономической состоятельности (по итальянскому законодательству минимальная сумма годового дохода иностранного гражданина, собирающегося определить в Италии свое местопребывание, должна быть не меньше двойной годовой суммы социальной субсидии (5 061,68 евро x 2 = 10 123,36 евро). Источниками дохода могут быть пенсии или пожизненные ренты, сдача в аренду недвижимости, находящейся в собственности, стабильные экономические и коммерческие отношения и др.
6. Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости в Италии.
7. Мультивиза типа «ВЫБРАННОЕ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА» выдается сроком на 180 дней.

После въезда в страну по данному типу визы российский гражданин подает запрос (через почтовое отделение) в полицейское управление по месту жительства о выдаче временного вида на жительство на основании «выбранного места жительства».

Данный тип вида на жительство выдается сроком на два года и продлевается после окончания срока действия.

По истечении пяти лет российский гражданин может запросить постоянный вид на жительство (08 января 2007 года постоянный вид на жительство заменен видом на жительство CE для длительного пребывания). Этот тип вида на жительство выдается на неограниченный срок. Запрос может подаваться и в отношении супруга, несовершеннолетних детей и на взрослых детей и своих родителей, если находятся на содержании. В этом случае родственникам будет выдан вид на жительство по семейным обстоятельствам.

Итальянское гражданство можно получить по запросу, соблюдая следующие требования:
• Десять лет официального проживания в Италии, то есть на протяжении десяти лет необходимо продлевать временный вид на жительство или иметь к тому времени вид на жительство ЕС;
• Достаточный доход;
• Отсутствие судимостей.

Для россиян, которые не стремятся получить вид на жительство, итальянское посольство выдает и продлевает каждый год визы с многократными въездами в шенгенскую зону, дающие право владельцу находиться два периода по три месяца в каждом полугодии в Италии и других странах Шенгена.